EstateGuru – Erfahrungsbericht mit Interview

Nun bin ich gut 11 Monate auf Estateguru (zur Webseite *) als „Immobilien Investor“ tätig. In 33 Projekten bin ich aktuell investiert. Davon befindet sich 1 Projekt in der Verspätung, 4 Kredite wurden bereits vorab komplett zurückbezahlt und ein paar Teilrückzahlungen von laufenden Projekten habe ich ebenfalls erhalten. Bisher kein schlechter Schnitt aber warten wir mal die Laufzeiten der restlichen Kredite ab.

Meine bisherigen Erfahrungen mit Estateguru OÜ nach 33 Projekten

Meine Erfahrungen mit der Plattform sind bisher wirklich sehr gut. 2018 werde ich mein Investment auf dieser Immobilien Crowdinvesting Plattform noch stark ausbauen. Mich hat es sehr gefreut, dass im Februar 2018 mit Spanien und Finnland zwei neue und sehr interessante Länder ins Portfolio mit aufgenommen werden konnten. Damit werden auf dieser Plattform nun Immobilienprojekte aus fünf Ländern: Estland, Finnland, Lettland, Litauen und Spanien angeboten. Anleger können damit immer breiter diversifizieren.
Neben dem vielfältigen Projektangebot führt die gute Kommunikation zu meiner durchweg positiven Erfahrung. In meiner Postbox finde ich immer aktuelle Informationen zu den einzelnen Statussen der Projekte. Bleibt doch mal eine Frage unbeantwortet, hilft der tolle Support. Der Service arbeitet schnell und ist sehr hilfsbereit. Neben Mintos (Alles über Mintos) und Robocash mit der beste Support überhaupt.

Der Autoinvestor ist ein Kritikpunkt bei Estateguru
Der Autoinvestor ist ein Kritikpunkt bei Estateguru

Wie gut ist der Estateguru Autoinvestor?

Einzig kleine Kritikpunkte bleiben. Die Seite ist nach wie vor sehr unübersichtlich, die zwei Menüebenen sind nicht mehr zeitgemäß. Zudem gefällt mir der Autoinvestor nicht. Ich nutze daher die Autoinvest Funktion nicht. Um das Tool halbwegs sinnvoll zu benutzen, muss man als Investor mindestens 500 Euro (statt der 50 Euro) pro Projekt investieren. Das ist einfach „Oldschool“ und fast schon eine kleine Nötigung. Meiner Meinung nach könnte Estateguru beim Autoinvestor noch ein paar Schippen drauflegen. Ich bin sicher, dass würde die Erfahrungen von vielen Investoren positiv beeinflussen.

Wie Investieren ich auf Estateguru in Immobilienprojekte?

Ich investiere wie oben bereits erwähnt nicht über die Autoinvest Funktion in Immobilienprojekte. Es werden mir einfach zu wenige Einstellungen angeboten. Ich schau mir zudem den Kredit gern selbst an.
Ich reagiere immer auf die E-Mail Benachrichtigungen von Estateguru. Die E-Mail kommt zwar etwas zeitverzögert zum Projektstart. Daher ist klar, kleine Projekte verpasse ich schon mal, aber es hält sich im Rahmen. Bisher fahre ich damit recht gut und zufriedenstellend. Ich mag es sehr, mir die Projekte selbst anzuschauen. Nicht das ich von Immobilien eine Ahnung hätte oder ich mir einbilde, ich könnte anhand des Steckbriefs ernsthaft das Projekt bewerten. Nein! Mir macht es einfach Spaß, die Fotos und die Projektbeschreibung zu lesen. Es interessiert mich einfach. Das ist bei den Verbraucherkrediten auf Mintos nicht der Fall, zumal hier natürlich auch nicht so viele Informationen angeboten werden.
Zudem habe ich ein paar Kriterien, die ich versuche einzuhalten. Ich möchte bei einem Kredit mindestens 11% Zinsen haben, der LTV sollte unter 70% (60% sind mir noch lieber) sein und die Rangfolge der Hypothek muss auf „Erste Hypothek“ stehen.
Wenn diese drei Kriterien erfüllt sind, investiere ich zu 99% die 50 Euro (wenn ich denn freies Kapital habe). Ansonsten gibt es von mir kein Geld.

Das Thema Steuern bei Estateguru?

Für meine Steuererklärung bietet Estateguru keinen finalen PDF-Bericht an, den ich einfach runterladen könnte.
Aber das Thema Steuern kann man auch hier relativ leicht lösen. Einfach in der Tabelle „Transaktionen“, den Cashflow-Typ auf „Zinsen“ stellen und ggf. noch das Jahr selektieren. Nun wird dir oben der Gesamtbetrag angezeigt. Diesen Betrag habe ich in meiner Lohnsteuererklärung angegeben.
Du kannst auch unter „Berichte ansehen“ ein PDF Export von einem frei definierbaren Zeitraum auswählen.

Was sind die Vorteile und die Risiken bei Estateguru?

Vorteile

  • Immobilien, keine P2P Kredite.
  • Diversifikation über Estateguru in Projekte aus fünf Ländern.
  • Sehr gutes Zinsniveau (10% – 12%).
  • Meist sind die Kredite mit einer ersten Hypothek besichert. Das ist anders als in Deutschland, siehe Zinsland oder Exporo!
  • Keine Rückkaufgarantie! Ich finde es wirklich ein Vorteil. Mir persönlich kommt das Kreditgeschäft ohne die Rückkaufgarantie „ehrlicher“ und „transparenter“ rüber. Estateguru bietet mit dem LTV und der ersten Hypothek andere Werkzeuge zur Risikominimierung an.
  • Sehr geringer Mindestinvest von nur 50 Euro pro Projekt.

Risiken / Nachteile

  • Mangelhafter Autoinvestor (siehe Abschnitt oben).
  • Anbieter und Immobilien sind im Ausland, eingeschränkte bzw. schlechte Kommunikation und Handlungsfähigkeit im Ernstfall.
  • Risiko der Anlageform (Ist vergleichbar mit deutschen Immobilien Crowdinvesting Anbietern)

Oft wird auch bemängelt, dass es bei Estateguru sehr wenige Projekte gibt und man sehr lange braucht, um breit zu diversifizieren. Das kann ich die letzten Monate nicht wirklich bestätigen. Die Aussagen sind entweder veraltet oder von älteren Beiträgen abgeschrieben. Ich konnte sehr schnell auf 30 Projekte streuen. Es wären noch viel mehr geworden, wären mein verfügbares Kapital nicht begrenzt.

Auszug aus dem Dashboard bei Estateguru
Auszug aus dem Dashboard bei Estateguru

Der Estateguru Empfehlungscode

Estateguru bietet neuen Investoren, die sich werben lassen, einen 0,5% Bonus an. Du bekommst von Estateguru einen 0,5% Bonus auf deine durchschnittliche Investmentsumme der ersten 3 Monate. Einzige Voraussetzung ist, du musst dich über einen Partnerlink registrieren. Hierfür darfst du gerne meinen nehmen -> Jetzt registrieren und den 0,5% Bonus sichern *.
Vor allem für P2P Kreditinvestoren, die etwas Geld zum investieren übrig haben, sollten unbedingt einen Versuch in Erwägung ziehen.

Wer sind die Kreditnehmer?

Wie bei jeder P2P Anlage, findet auch hier eine Prüfung der Kreditnehmer statt. Estateguru OÜ hat zudem eine Vorgabe, dass Kreditnehmer unbedingt ihren Sitz und ihr Bankkonto in Lettland, Estland oder Litauen haben müssen. Mehr dazu und viele weitere Fragen werden auch in den offiziellen FAQs beantwortet.

Wie hoch ist meine Rendite?

Mein Dashboard zeigt mir aktuell 11,87% an. Der durchschnittliche Zinssatz meiner Kredite liegt bei 11,22%. Mit meiner Rendite bin ich mehr als zufrieden. Zwar liege ich hier unter der Rendite von Mintos, Robocash oder Viainvest. Dafür kann ich aber bei Estateguru in Kredite investieren, die mit einer Immobilie besichert sind und nicht in unbesicherte Verbraucherkredite.
Ich kann es nur allen Anlegern empfehlen, einen genaueren Blick zu riskieren.


  Erfahre noch mehr über Estateguru in meiner Videovorstellung zusammen mit Lars Wrobbel. Die Tage wurde auch ein offizielles Video veröffentlicht -> Zum Youtube Video

Warum stört die fehlende Rückkaufgarantie nicht?

Die Rückkaufgarantie will ich bei einem P2P Kredit haben, hinter dem keine „Werte“ liegen. Hier wird mit Sicherheiten wie Grundstücken oder Häusern gearbeitet. Natürlich darf auch hier die Warnung nicht fehlen, dass in dieser Anlageform trotzdem ein sehr hohes Risiko besteht, bis hin zum Totalverlust. Für mich ist aber die Wahrscheinlichkeit deutlich geringer. Mein erstes Jahr neigt sich langsam dem Ende entgegen. Bisher laufen meine Projekte grob im Zahlungsplan und ich habe keinerlei Sorgen. 4 Investments habe ich bereits vollständig zurück bezahlt bekommen. Zudem einige Teilzahlungen. Der große Teil meiner über 30 Investments wird dann im Sommer Juli-September fällig.

Das Fazit zu meiner Erfahrung

Estateguru ist und bleibt meine Immobilien Crowdinvesting Plattform Nummer 1. Ich werde mein Investment in 2018 stark ausbauen und weiter mein Geld von P2P Krediten (Was sind P2P Kredite?) Richtung Immobilienprojekte schieben. In meiner TOP 3 Geldanlage für 2017 gab es einen tollen 2. Platz.
Ich kann ab 50 Euro investieren, habe mittlerweile 5 Länder zur Auswahl und die Laufzeiten von 12 bis 24 Monaten stören mich überhaupt nicht. Ich finde den Zeitraum noch überschaubar.
Um mein Fazit abzurunden, habe ich dem CRO Kaspar Kaljuvee ein paar Fragen stellen dürfen. Das Interview ist aus Zeitgründen, komm seien wir ehrlich, ich hab keine Muse gefunden, das Interview zu übersetzen. Solltest du Verständnisprobleme haben, vielleicht ist Google Translate dein Freund?

Bist du als Anleger investiert? Was kannst du bisher berichten?

Ansonsten viel Spaß mit meinem Interview mit dem CRO Kaspar Kaljuvee.

EstateGuru im Interview

Kaspar Kaljuvee CRO Estateguru
Kaspar Kaljuvee CRO Estateguru

1) EstateGuru had a good start in 2018, you have added your portfolio with a new country: Finland. Why Finland?

Opening the Finnish market was not originally in our plans and it is unlikely that we will open a local office there. The Finnish borrower was an Estonian company, who has expanded into Finland and opened 2 printing facilities there. The borrower had already financed a project through the EstateGuru platform and had demonstrated good loan repayment behaviour. The borrower had an opportunity to purchase a printing house in Finland and he needed a fast bridge loan to complete the deal. Since the collateral was very good and had excellent liquidity, we decided to open the first Finnish property-backed loan on our platform. In Finland, we choose deals case-by-case, if a very good collateral and project are provided. Finland is close to Estonia and we have very good real estate and legal partners there, that consult us, resulting in us not needing to hire a local team there.

2) The first property from Finland was a commercial project, which also had a huge amount – 1.6 million euros. Will we see more of such big projects in 2018?

More of such big projects will appear on the platform for sure! For example the Klaipeda project that we just had (March 19). When we get a good loan request that is confirmed appropriate by our evaluation of the risks, the collateral, the project and the borrower, then we will certainly get more projects like this because we see more and more similar loan requests with increased funding needs.

3) What criteria do you use to check the property

The first criteria is the collateral of the loan, which needs to be realistically evaluated and which needs to have good liquidity. In addition to that, there mustn’t be any juridical problems that may affect the liquidity or value of the collateral. Secondly, we check the background of the borrower from different sources and we also always meet the borrower beforehand, to see if his plans are realistic and if he is competent enough to complete the project. This also includes checking the financial background of the borrower.

In addition to that, we analyse the business plan of the borrower – is the plan realistic, how does the borrower plan to repay the loan and is the plan for repayment realistic as well – for example, is it possible to refinance it with a loan from a bank, is it realistic to sell the property in 12 months and is it likely that the project will be fully ready in that time.

4) Do you also check the project developer / borrower?

This is similar to what was brought out beforehand. First and foremost we evaluate his business plan and how realistic is it. In addition to that we take into account his previous projects. By the way, a lot of borrowers today are returing clients that take a loan from EstateGuru for the 2nd or 3rd time. You can say that we have got some regular customers!

5) How does the risk management work?

The partners in EstateGuru have a very long experience in the real estate business. Our risk manager has over 10 years of experience in real estate appraisal. In Latvia and Lithuania we have employees that have previous experience in real estate. The main thing is a very strong and broad know-how inside the office, in addition to which we have trustworthy partners in every operating country, who we can ask a second opinion if any issues or doubts arise about the projects. The final decision is made by a commitee where the opinions of multiple specialists is taken into account.

We also ask an expert opinion from a 3rd party – we use the same real estate appraisal companies that are used and accepted by the biggest banks in each of the operating countries (we have a so-called panel of real estate appraisers, which is the same as the banks have). The criteria of the expert appraisals is the same as all the banks in the Baltic countries have.

In addition to that, the collaterals are held by a strong law office, that checks the juridical side of setting a collateral. The Baltics also have a very strong notary system, that also makes a very thorough juridical control on the borrower and his collateral.

6) Can you decide on your own when you release a project on EstateGuru.co for financing or do you need a approved by a bank/supervisor or something like that?

We decide ourselves, relying on the set procedure rules and risk assessment of EstateGuru, which is then approved by an expert opinion from a 3rd party. Inside the company we have created a credit committee, where such decisions need the approval and endorsement of multiple people

7) These mortgages run on EstateGuru Tagatisagent OÜ? The company is separate from EstateGuru OÜ. How is it ensured that EstateGuru Tagatisagent OÜ is properly funded and does not go bankrupt?

The company is separate from EstateGuru OÜ and it is being held by a legal office. The security agent firm does not have any business activities, therefore it cannot go into bankruptcy. The security agent firm is simply a holding firm. Should the legal office controlling the security agent go into bankruptcy, then EstateGuru will obtain a new contractual security agent partner who will take over the holding of the mortgages.

8) Who rates the value of a property? This value determines the LTV, how do you ensure that the property value is correct?

We always ask for an expert opinion from a 3rd party. We use the same appraisers that are used by the biggest banks in each of the operating countries. The criteria are the same as the banks have. Our risk manager and local employees have a very strong know how on real estate – everday work with collaterals and the real estate market has created a strong basis of knowledge, which means that for a majority of assets we have a approximate appraisal created in-house before the expert opinion from a 3rd party. If this were to be different than the official appraisal, then we direct the evaluation of the collaterals market price into an additional check, where we consult with different 3rd parties and specialists and ask for a second opinion. For us, it is very important to determine the realistic market price of the collateral.

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