Mein erstes digitales Immobilieneigentum – Exporo Anleihe

Digitales Immobilieneigentum? Was soll das sein?

Zu manchen Dingen kommt man, wie die Jungfrau zum Kinde. Ich bin an mein digitales Immobilieneigentum über ein YouTube Video gekommen. In der aktuellen Videoreihe stellen Vincent und ich, euch unsere Erfahrungen mit diversen Immobilien Crowdinvesting Plattformen vor. Unter anderem haben wir direkt im ersten Teil über unsere Erfahrungen mit dem Anbieter Exporo gesprochen.

Im Video ist eindeutig zu erkennen, dass weder Vincent noch ich, in die Exporo Anleihen investieren. Das Video hat auch das Team von Exporo gefunden und uns direkt angeschrieben, was unsere Gründe sind, warum wir nicht in die Anleihen investieren würden.

Was ist eine Anleihe?
Was ist ein PKW? Es gibt große und kleine Autos, teure und billige. Sie können schnell oder langsam fahren und eine gute oder spärliche Ausstattung haben.So ist es auch mit dem Begriff Anleihe. Eine Anleihe ist erst mal nur eine Art Kreditvertrag zwischen zwei Parteien. Dem Schuldner und dem Gläubiger. Bei Anleihen heißen die beiden Parteien Emittent (der Schuldner) und Käufer (der die Anleihe kauft).Von Anleihen hast du sicher schon im Kontext von Staatsanleihen, Unternehmensanleihe oder Pfandbriefe gehört.

Über meine Investments an der Börse kenne ich natürlich die Staats- und Unternehmensanleihen. Je besser der Staat/Unternehmen aufgestellt ist, umso sicherer gelten die Anleihen und umso weniger Zinsen gibt es. Fand ich persönlich nie wirklich interessant. In meinem ETF-Portfolio befindet sich daher auch kein einziger Anleihen-/Renten-ETF.

Lange Rede, kurzer Sinn, ich habe mich einfach mal abends hingesetzt und mir die Anleihen Projekte auf Exporo angeschaut und ich muss ganz ehrlich sagen, ich hatte danach noch mehr Fragen als Antworten.

Nach einigen E-Mails und Telefonaten mit Exporo bin ich nun etwas schlauer und sogar überzeugt worden. Ich habe 1000 Euro in mein erstes „Digitales Eigentum“ investiert und jetzt erzähle ich dir, was das genau ist.

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Die Anleihen bei Exporo

Mit den Anleihen betritt Exporo (zur Plattform *) den „weißen Kapitalmarkt“ und wird damit sicherlich weitere Investoren finden, die bisher nicht auf dem „grauen Kapitalmarkt“ (Crowdinvesting) investieren wollten.

Wenn du dir die Anleihenprojekte auf Exporo anschaust, dann werden dir mittlerweile zwei verschiedene Formen angeboten:

  • Die Projektfinanzierungsanleihe
    und
  • Die Digitales Immobilieneigentum Anleihe

Die Projektfinanzierungsanleihe

Die Projektfinanzierungs-Anleihen sind im Wesentlichen dafür da, das Einsammeln der Finanzierungssummer vom grauen in den weißen Kapitalmarkt zu heben. Damit ergeben sich für uns Investoren weitere Vorteile:

  • Investieren in einem regulierten Umfeld.
  • Es gibt einen ausführlichen Wertpapierprospekt, der über sämtliche Details informiert.
  • Es dürfen nun mehr als 2,5 Mio. Euro eingesammelt.
    Das ist natürlich für große Immobilienprojekte, gerade in Ballungszentren, wichtig. Schaut man sich die ersten Anleihenprojekte an, so sieht man, dass hier Summen von 6 Mio. Euro eingesammelt werden.
  • Investoren dürfen mehr als 10.000 Euro investieren.
  • Laut Exporo gibt es nicht grundsätzlich mehr Sicherheiten aber wir Anleger haben rechtlich besser Möglichkeiten unsere Ansprüche geltend zu machen.

Die Projektfinanzierungs-Anleihen haben, wie wir es von den Crowdinvesting-Projekten gewohnt sind, eine Laufzeit und eine feste Verzinsung, die endfällig ist. Die Anleihen finanzieren den Bau/Umbau/Sanierung/Modernisierung von Immobilien, so wie es auch die „klassischen“ Crowdinvesting Projekte tun.

Somit haben wir Investoren eine sehr interessante Alternative zum Crowdinvesting bekommen. Ich bin aber der Meinung, es geht noch interessanter.

Alternativ – Diesen Artikel als Video anschauen

An alle Netflixer die lieber Video schauen statt Text zu lesen, kommen hier auf ihre Kosten.

Die Digitales Immobilieneigentum Anleihe

Was mir persönlich sehr gut gefällt, ist das „Digitale Immobilieneigentum“. Hier investiere ich nämlich mein Geld etwas anders. Ich kaufe eine Anleihe und „investiere wie ein Eigentümer“.

Damit es etwas praktischer wird, schauen wir uns das aktuelle Projekt „KITA Winterhude *“ in Hamburg an.
Exporo hat in Hamburg eine Immobilie gekauft und bietet uns Investoren nun an, dass wir von der Immobilie partizipieren können.

Exporo Kita Winterhude Anleihe
Exporo Kita Winterhude Anleihe

Schauen wir uns die Immobilie an:

  • Die Immobilie wurde 1984 gebaut.
  • Die Immobilie wurde 2018 kernsaniert.
  • Es gibt einen 20 Jahres Mietvertrag mit dem Hamburger Kita Betreiber „Kinderzimmer“ (inkl. Staffelmiete).
  • Dazu gibt es im dritten OG noch zwei Penthousewohnungen.
  • Die Immobilie liegt zentral in Hamburg im Stadtteil Winterhude.

Neu ist nun, dass ich in eine Immobilie investiere, die weder gebaut werden soll, noch Modernisierungsbedarf hat. Die Immobilie ist gebaut, frisch saniert und bereits im wirtschaftlichen Betrieb.

Ebenfalls neu ist nun, dass sich mein Investment anders verhält. Beim Crowdinvesting investiere ich mein Geld für 2-3 Jahre und erhalte am Ende der Laufzeit mein Kapital samt der Zinsen zurück. Beim Digitalen Eigentum habe ich folgende Vorteile:

  • ich erhalte alle 3 Monate eine Ausschüttung.
  • Die Ausschüttungsrendite liegt bei ~4,5% pro Jahr (erwartete Ausschüttungsrendite).
  • Die erwartete Gesamtrendite liegt bei ca. 6,4% pro Jahr, da ich sogar von einer möglichen Wertsteigerung der Immobilie profitiere.
  • Ich als Sicherheit eine zweitrangige Grundschuld habe.

Ich profitiere also von den Mieteinnahmen und einer möglichen Wertsteigerung der Immobilie „KITA Winterhude *“, wie ein „Eigentümer“. Die Gewerberäume sind auf 20 Jahre fest vermietet und um die Vermietung der beiden Penthousewohnungen kümmert sich Exporo.
Natürlich habe ich keine steuerlichen Vorteile, da ich nicht der Eigentümer bin. Dafür habe ich aber auch keine weiteren Ausgaben, es gibt keine Nachschusspflicht.

Für mich besonders wichtig, ich habe keinen Ärger mit der Immobilie und muss mich um nichts kümmern. Hohe Investitionskosten muss ich nicht fürchten, könnten aber meine Rendite drücken.

Ein weiterer großer Vorteil kann für einige Investoren sein, dass es sich hier um Kapitaleinkünfte handelt und nicht um Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung!

Die vielen GmbHs

Aus steuerlichen- und haftungsrechtlichen Gründen findest du im Portfolio und dem Wertpapier eine Reihe von GmbHs, die den eigentlichen Kauf und die Vermietung des Projekts übernehmen. Ich habe im Artikel bisher immer von „Exporo“ gesprochen, im Detail gibt es aber folgende GmbHs.

Exporo die GmbHs
Auszug aus den Exporo GmbHs

Ich habe bei Exporo einfach mal nachgefragt, warum das so viele sein müssen.
Die vielen GmbHs kommen dadurch zustande, dass für die Fundings teilweise eigene GmbHs verwendet werden.

Für die Besitzgesellschaften ist es eigentlich sehr übersichtlich aufgebaut. Es gibt :

  1. die Besitzgesellschaft (z. B. Exporo Hamburg Doro GmbH), in diesem Eigentum ist das Objekt und daran beteiligt sich der Anleger.
  2. die Verwaltungsgesellschaft (Exporo AM GmbH), die Dienstleistungen wie das Property Management für die Besitzgesellschaften erledigt.
  3. das Institut (Exporo Investment GmbH), diese GmbH hat eine KWG Lizenz und darf Anleihen vermitteln.
  4. die Bridge Capital GmbH, die kümmert sich um die Vorfinanzierung der Immobilien und wird dann nach 1-3 Monaten durch die Anlegergelder abgelöst.
  5. die Exporo AG, die betreibt quasi die Internetseite.

Es hat leider zum Teil steuerliche Gründe und haftungsrechtliche Ansprüche. Etwa darf die AM GmbH Vorsteuer ziehen, die Exporo AG dürfte diese Leistung nicht versteuern.

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Ist das ein Rundum-Sorglos Paket?

Die Profis bei Exporo suchen eine passende Immobilie, die ganze Prüfung inkl. dem Kauf und der ganzen Abwicklung übernimmt Exporo. Exporo kümmert sich um die Mieter, die Instandhaltung, einfach um den ganzen laufenden Betrieb.
Ich kann mein Geld hier langfristig investieren und erhalte eine Ausschüttung alle drei Monate. Am Ende der 10 Jahre profitiere ich zudem von einer möglichen Wertsteigerung der Immobilie beim Verkauf.
Keine Sorge vor den 10 Jahren, es gibt einen Handelsplatz für den Kauf- und Verkauf. Aktuell laufen die Verkäufe noch manuell über den Kundenservice. Man ist aber bereits dabei einen „professionellen“ Handelsplatz anzubieten, dieser soll bereits im nächsten Quartal erscheinen.

Ein Rundum-Sorglos Paket ist das natürlich nicht. Bei jedem Investment bist du gewissen Risiken ausgesetzt. Hier investierst du in eine Immobilie. Deshalb werfen wir einen Blick auf die Risiken.

Die Risiken

Natürlich gibt es auch hier diverse und vielfältige Risiken, nicht ohne Grund ist auch hier immer die Warnung:

„Der Erwerb dieses Wertpapiers ist mit erheblichen Risiken verbunden und kann zum vollständigen Verlust des eingesetzten Vermögens führen.“

zu lesen. Diese Warnung solltest du VOR dem Investieren verinnerlichen.
Im Wertpapierprospekt auf Seite 8 unter D.2 und auf Seite 16 unter Punkt „2. Risikofaktoren“ werden einige Risiken aufgeführt. Dazu zählen Marktrisiko, Risiko der Standortentwicklung, Risiken aus dem Erwerb der Immobile, Risiken aus der Fremdfinanzierung usw. Hier sind alle Risikofaktoren transparent aufgelistet und können von dir gelesen werden.

Wie investiert man in die Exporo Anleihe?

Um in die Anleihen investieren zu können, musst du dich bei Exporo (mehr lesen *) identifizieren. Dies geschieht per Postidentverfahren. Ich habe das über die Smartphone-App gemacht und war in 10 Minuten fertig. Die Identifizierung startest du über dein Dashbord, hier findest du einen grünen Button „Jetzt Identifizieren“.

Exporo Identifizierung für Anleihen
Identifizierung für Anleihen

Nun kannst du selbst wählen, wie du die Identifikationsprüfung machen möchtest. Ich kann den Weg über die Smartphone-App empfehlen.

Nach der Freischaltung kannst du dann, wie gewohnt, Investieren.

Fazit

Ich bin von der Idee „Investieren wie ein Eigentümer“ (Digitales Eigentum – Kita Winterhunde *) mittlerweile sehr angetan. Klar, das Mindestinvestment ist mit 1000 Euro höher als beim Crowdinvesting. Aber dafür bewege ich mich nun auf dem weißen Kapitalmarkt, habe andere Rahmenparameter und werde alle 3 Monate an den Überschüssen beteiligt.

Exporo Anleihe KITA Winterhude
Meine erste Anleihe

Ich finde die Idee sehr charmant, dass ich mich mit nur 1000 Euro an einer frisch renovierten Immobilie beteiligen kann. Ein Großteil ist langjährig an einen Kita Betreiber vermietet. Der Babyboom der letzten Jahre stimmt mich optimistisch, dass die Nachfrage nach zentral gelegenen Kitas hoch bleibt und weiter steigen wird.
Von den beiden Penthousewohnungen gibt es keine Fotos, die Ausstattung soll hervorragend sein und es gibt eine „sonnige“ Dachterrasse. Auch hier glaube ich persönlich, an eine gute Vermietung, da Winterhude wirklich ein sehr zentraler Stadtteil ist.
Ob sich der Immobilienmarkt in Hamburg in den nächsten 10 Jahren weiter so positiv entwickelt und ich auch noch an einem möglichen Verkaufsgewinn profitiere, weiß ich natürlich auch nicht. Von daher bleibt es spannend.

Jetzt bin ich gespannt, wie Exporo (bzw. die Hamburg Doro GmbH) sich als Immobilienverwalter schlägt und ob die Kalkulationen stimmen und ich tatsächlich 4,5% Zinsen im Jahr erhalte.

Wenn dein Interesse geweckt ist, hier geht es zum Projekt Kita Winterhunde * (Ich würde mich sehr freuen, wenn du meinen Partnerlink nutzen würdest. Du hast dadurch keinerlei Nachteile aber ich erhalte von Exporo einen kleinen Obolus. Danke!).

Bis du schon in einem der neuen Anleihe Projekte investiert?

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