Schaffe, schaffe Häusle bauen – wie du Tausende von Euros sparen kannst

Die Baubranche boomt. Es wird weiterhin gebaut wie nie.
Auch in meinem Freundes- und Bekanntenkreis wird gebaut, was das Zeug hält. Die Kosten für die Bauprojekte drehen sich immer höher und höher. 350.000 Euro für ein Haus samt Grundstück gelten hier in unserer Region schon als Schnäppchen.
In diesem Artikel möchte ich allerdings nicht über den Sinn oder den Unsinn eines Hausbaus sprechen, es geht auch nicht um Digitales Immobilieneigentum, sondern rein über die Finanzierung.

Die Immobilienfinanzierung ist das A und O

Gerade vor ein paar Wochen habe ich mit einem Bekannten darüber gesprochen, wie und wo er seinen Hausbau finanzieren lässt. Ich war fast schon geschockt, als er mir erzählte, dass er nur bei seiner Hausbank war. Der Zinssatz habe gepasst. Fertig.

Für mich, in Zeiten des Internets, völlig unfassbar, dass man die vorhandenen Chancen nicht nutzt. Wir selbst haben auch ein Haus. Wir haben 2012 zwar nicht selbst gebaut, sondern uns nur auf dem Zweitmarkt umgesehen, um mal im Jargon der P2P Kredite zu bleiben aber haben uns mehr als nur ein Angebot eingeholt.

Wir haben damals ein Angebot im Internet sehr zu schätzen gelernt. Die Dienstleistungen von einem Baufinanzierungsvermittler. Ihr wisst, dass ich Sachen gern einfach habe. Egal ob das meine Steuererklärung ist oder automatisch Geld in P2P Kredite investieren. Wenn mir Jemand eine Vereinfachung bietet, dann nutze ich sie.

Was macht so ein Vermittler?

So ein Vermittler, vermittelt dir eine Baufinanzierung bzw. eine Immobilienfinanzierung.
Gehst du zu deiner Hausbank, dann wird dir ein Bankangestellter viele Fragen zu deinen Wünschen und zu deinem Einkommen stellen und dir dann für deinen Immobilienwunsch eine Finanzierung vorschlagen. Soweit so gut. Natürlich basiert die Finanzierung auf einem Angebot von genau dieser Bank. Willst du ein Angebot von einer anderen Bank haben, geht hier das Spiel wieder von vorne los.

Ein Vermittler macht auf den ersten Blick nichts anderes. Auch der Vermittler stellt dir erst einmal einen großen Berg an Fragen. Was ist deine aktuelle Situation, wie sieht deine finanzielle Situation aus und wie deine berufliche? Dann geht es auch hier um die Frage, ob du bereits einen konkreten Wunsch hast oder einfach nur mal deinen möglichen Rahmen prüfen möchtest.

Der Vermittler ist allerdings nicht, wie der Bankangestellte, an das Portfolio einer Bank gebunden, sondern greift auf ein sehr viel breiteres Angebot zurück. Manche Dienstleister werben damit, die Angebote von bis zu 400 Banken vergleichen zu können. Der Vermittler macht dir also nicht einfach ein Angebot, sondern er vermittelt dir „das Beste“ aus bis zu 400 Angeboten.

Bei uns lief das damals so ab, dass wir uns bei einem dieser Dienstleister gemeldet haben. Wir wurden dann von einem Berater angerufen. Nach einem ersten, etwas längeren Telefonat, bekamen wir einen ersten finanziellen Rahmen per E-Mail zugeschickt. Da wir nun die Kontaktdaten hatten, konnten wir immer wieder den Berater kontaktieren und ihn auf dem Laufenden halten.

Gerade wenn man nach gebrauchten Immobilien sucht, durchläuft man a) mehrere Immobilien und b) zieht sich das Ganze über einen längeren Zeitraum.
Kurzum, der arme Mann hatte uns etliche Monate an der Backe und durfte uns mehr als nur ein Angebot machen.

Entsprechend haben wir die Vorteile kennengelernt, denn die Banken, hinter den Angeboten änderten sich des öfteren.

Was kostet mich die Dienstleistung eines solchen Vermittlers?

Die Dienstleistung ist für dich als Endkunden kostenlos. Der Vermittler finanziert sich über die Abschlussprämien, die er von der jeweiligen Bank erhält.

Natürlich kann man nun dem Dienstleister unterstellen, dass er die Angebote versucht, an den Mann oder die Frau zu bringen, bei denen er am meisten Provision verdient. Meiner Meinung nach ist der Markt aber so hart umkämpft, dass es sich kein Dienstleister wirklich leisten könnte, dir wirklich schlechte Angebote zu unterbreiten.

Natürlich gilt hier, wie immer, die Regel: Alles bitte überprüfen. Verlasse dich nicht nur auf ein Angebot, sondern Frage auch bei deiner Hausbank und weitere Banken direkt nach. Du wirst dich auf Jahrzehnte verschulden, daher ist diese Phase extrem wichtig. Jedes 0,1% weniger Zins, wird am Ende über Tausende von Euros entscheiden!

Wo kann ich anfangen?

Der Markt der Vermittler ist groß. Es gibt im Internet viele Angebote und Vergleichsrechner zum Thema Immobilienfinanzierung. Wer mit einem solchen Rechner einmal spielen will, kann den Baufinanzierungsrechner von baufi24.de nehmen. Mir persönlich gefällt der Rechner, weil er einen großen Funktionsumfang anbietet und trotzdem sehr übersichtlich ist, z.B. die Ergebnisdarstellung auf der rechten Seite. Die Einstellungen lassen keine Wünsche offen, man kann auch ganz einfach selbst einen Sollzins eingeben. Damit kann man genau sehen, wie viel Geld man bei einem 0,1 % besseren Angebot sparen würde.

Baufinanzierungsrechner von Baufi24
Baufinanzierungsrechner von Baufi24.de

Wenn du mit diesen Rechnern im Internet spielst, dann sehen die Finanzierungsangebote auf den ersten Blick immer super aus. Der Markt ist hart und jeder möchte natürlich sein „Non-plus-ultra“ Angebot anzeigen. Du kennst das vielleicht von den Kreditrechnern, hier ist es dasselbe Spiel.

Dir sollte also bewusst sein, dass die Angebote der Beispielrechner nur ein absolutes Optimum aufzeigen. Es kann sein, dass du diese Konditionen erhältst, es kann aber auch sein, dass du andere Konditionen angeboten bekommst. Wenn du verbindliche Rechenbeispiele haben möchtest, kommst du nicht drum rum, den Anbieter zu kontaktieren und dir ein persönliches Angebot erstellen zu lassen.

Ein paar  Tipps vom Hobbyinvestor

Bevor ich meine Tipps platziere, vorab eine Warnung:
Ich bin kein Finanzberater und habe von Baufinanzierung absolut keine Ahnung. Den folgenden Absatz bitte nicht als Beratung missverstehen.
Meine Tipps stammen aus meiner eigenen Erfahrung, daher bitte unbedingt mit einem gelernten Fachmann sprechen!

  • Finanziere möglichst keine 100 %, sondern eher 80 %.
    Je mehr Eigenkapital du mitbringst, umso bessere Konditionen erhältst du in der Regel. Solltest du Kapital zurückhalten, z.B. für Modernisierung oder Innenausbau, versuche, diese Posten geltend zu machen.
  • Eine lange Sollzinsbindung.
    Achte auf eine möglichst lange Sollzinsbindung. Das bedeutet, dass dir der aktuelle Zins für 20, 25 Jahre oder länger garantiert wird. Man muss kein Hellseher sein, um zu vermuten, dass der Zins eigentlich nur steigen kann. Nutze das aktuelle Zinstief daher, um dir diesen möglichst langen Zins zu sichern.
  • Tilge hoch
    Meiner persönlichen Meinung nach, solltest du mindestens eine Tilgung von 2 % erreichen. Bei weniger kommst du von der Restschuld nicht merklich runter. Die Tilgung ist ähnlich wie der Zinseszins, man kann sich die Entwicklung immer sehr schwer vorstellen. Daher lass mich ein kurzes Beispiel bringen.
    Wir gehen von einem Kredit über 300.000 Euro aus, Zinssatz 2,25 % mit 20 Jahren Laufzeit.

    TilgungRestschuld nach 20 JahrenGezahlte Zinsen nach 20 JahrenLaufzeit bis zur Volltilgung
    1%224.313,13 Euro119.313,13 Euro52 Jahre, 4 Monate
    2%148.626,26 Euro103.525,26 Euro33 Jahre, 5 Monate
    3%73.423,96 Euro87.222,96 Euro24 Jahre, 9 Monate

    Die Zahlen habe ich mit dem Baufinanzierungsrechner von BauFi24 berechnet, alle Angaben ohne Gewähr.

    Ich hoffe die Tabelle macht deutlich, auf was ich hinaus möchte. Tilgst du deinen Kredit mit nur 1 %, so zahlst du innerhalb von 20 Jahren unglaubliche 128.122,12 Euro (bei einem Darlehensbetrag von 300.000 Euro) an Zinsen an die Bank. Ich denke, jeder von uns könnte mit diesem Geld besseres anfangen.
    Auch die Laufzeit ist mit fast 51 Jahren extrem lange. Nimmst du mit 30 Jahren die Finanzierung in Anspruch, so bist du 81 Jahre alt, bis du wieder schuldenfrei bist. Auch die hohe Restschuld nach 20 Jahren ist ein Risiko. Niemand kann dir garantieren, dass die Kreditzinsen in 20 Jahren nicht wieder bei 7 %, 8 % oder mehr liegen. Prüfe auch, ob du dir eine Anschlussfinanzierung zu schlechteren Kondition leisten könntest. Du musst bedenken, dass du in ganzen 20 Jahren noch keine 100.000 Euro getilgt hättest.
    Von daher klar die Empfehlung immer deutlich mehr zu Tilgen.

    Bei den einer Tilgung vom 3 % hast du eine Restschuld, die quasi nur noch einem Drittel entspricht. Zudem bist du bereits nach knapp 25 Jahren schuldenfrei. Das Schönste ist aber, du sparst dir über 40.000 Euro an Zinsen. 40.000 Euro, die nun dir und nicht der Bank gehören!

  • Flexible Tilgung.
    Manche Banken bieten es dir an, dass du den Tilgungssatz ändern kannst. Bei uns wäre die erste Änderung kostenfrei und jede weitere Änderung würde uns eine Bearbeitungsgebühr von knapp 100 Euro kosten. Also absolut im Rahmen.
    Mein Tipp daher, fang lieber mit einer etwas höheren Tilgung an und lasse diese bei absoluter Not wieder etwas absenken.
  • Achte auf die Option zur jährlichen Sondertilgung.
    Einige Berufstätige haben das Glück Urlaubsgeld, Weihnachtsgeld oder einen Bonus zu erhalten. Zudem kommen vielleicht Geldgeschenke aus der Familie oder ein Erbe ergibt sich.
    Daher nutzte die Option zur Sondertilgung, mit der Sondertilgung drückst du weiter die Zinszahlungen nach unten und verkürzt die Laufzeit.
    Wir können eine formlose Mail an unsere Bank schicken, mit der Bitte um eine Sondertilgung von X Euro. Ein paar Tage später haben wir einen Brief im Kasten, dass der Monatsrate Y der Betrag mit abgebucht wird.
    Es ist kinderleicht und spart uns direkt die nächsten Hunderte von Euros an Zinsen.

Überlege es dir gut

Kredite können gefährlich werden. Solltest du dir keine höhere Tilgung als 1% leisten, dann würde ich dir wirklich dazu Raten dir das Bauprojekt zu überlegen. Ist es das wirklich Wert sich 50 Jahre zu verschulden und ein Vermögen an Zinsen an die Bank zu zahlen? Vielleicht solltest du lieber erst noch etwas Kapital aufbauen. Entweder du baust etwas Vermögen auf oder du steigerst deine Sparrate mit etwas Gamifikation.

Bedenke immer, dass das Leben mit einem Haus erst richtig teuer wird. Plötzlich brauchst du eine Gebäudeversicherung und die Gemeinde meldet sich bei dir. Mit der Grundsteuer wirst du zur Melkkuh, ohne Chance auf Verteidigung. Die Kommunen haben einen Hebesatz, mit der sie nach freiem Willen, die Steuer „heben“ kann. Bei uns wird 2019 bereits zum zweiten Mal seit 2012 dieses „heben“ in Anspruch genommen.
Zudem solltest du wissen, dass moderne Heizungen nur noch mit einer Lebensdauer von 12-15 Jahren ausgelegt werden und zudem jährliche Wartungen (z.B. für den Wärmetauscher bei Gas) benötigen. Solche Reparatur und Instandhaltungskosten unterschätzen ebenfalls viele.

Und der Klassiker, den viele überhaupt nicht auf dem Schirm haben, ist der Garten. Wie du in meinem Artikel Rendite mit Garten, lesen kannst, kann man hier bereits für simple Arbeiten kleine Vermögen loswerden.

Fazit

Ich kann jedem Häuslebauer oder Käufer nur empfehlen, nutze die Dienstleistungen von einem Baufinanzierungsvermittler. In unserem Fall kann ich wirklich nur positiv davon berichten.
Letzten Endes haben wir die Finanzierung des Vermittlers angenommen, da es für uns das tatsächlich beste Angebot war. Auch die ganzen Programme die über die KfW Bank angeboten werden, sind überhaupt kein Problem und werden alle mit von dem Vermittler berücksichtigt.

Unseren Hauskauf haben wir noch nicht bereut. Es ist wirklich toll. Man kann tun und lassen was man möchte, man muss niemanden fragen. Jeden Handschlag, den man investiert, macht man für sich und für sein Eigentum. Trotzdem sollte jeder genau überlegen, bis zu welcher Grenze er finanziell geht. Ein Eigenheim ist nicht alles!

Jetzt interessiert mich natürlich wieder deine Meinung. Hast du bereits ähnliche Erfahrungen mit solchen Baufinanzierungsvermittlern sammeln können?

Ich würde mich sehr freuen, wenn du diesen Beitrag teilen würdest

9 Gedanken zu „Schaffe, schaffe Häusle bauen – wie du Tausende von Euros sparen kannst

  • 18. Oktober 2018 um 8:37
    Permalink

    Wir haben für die Finanzierung einer Wohnung in München leider einen „Berater“ herangezogen. Er hat unsere Lage messerscharf erkannt: Wir leben im Ausland und haben dadurch schlechten Zugang zu deutschen Banken, ein gefundenes Fressen also für sein Honorar. Genau EIN völlig überteuertes Angebot bei einem Spezl hat er uns vorgeschlagen. Wir uns aber fortan nicht mehr gemeldet. Ein tragbares Angebot fanden wir schliesslich bei einer einfachen, bodenständigen Filialbank.

    Klar, das muss nicht so laufen, Es sollte aber auch gesagt werden…

    Antwort
    • 18. Oktober 2018 um 19:32
      Permalink

      Moin Peter,

      vielen Dank für deine Ergänzung.
      Kann mir gut vorstellen, dass es für im Ausland lebende, nochmal eine Spur schwieriger ist.

      Schöne Grüße
      Sebastian

      Antwort
  • 18. Oktober 2018 um 9:12
    Permalink

    Moin Basti,

    alles richtig was du schreibst, jedoch der kl. Hinweis, dass alle Summen / Zinszahlungen / Vergleiche auf nominaler Basis geschehen sind.
    Die absoluten Zinsmengen sind so zu sagen nicht „im wirklichen Leben“ aufgehaengt (und schiere Summen sagen nix aus).
    Eine Vermoegensrechnung (im Stil von „was ist besser auf 30 Jahre“ o.ae.) sollte Inflation, Kosten und Steuern mit beruecksichtigen / abschaetzen.

    Bsp.:
    Wenn jemand ein niedriges Hypothekendarlehen von 2% auf 30 Jahre abschliessen kann und dann bewusst wenig tilgt (1 oder 2%) und dafuer aber die gesparte Tilgung in zB globale Aktien-ETFs steckt (also gegen Nestausbautrieb verteidigen kann)
    dann ist er eben in 30 Jahren ziemlich sicher kaufkraftbereinigt „reicher“ als der, der in den 30 Jahren mehr tilgt und dafuer seine Huette ganz abbezahlt hat. Einfach weil seine erwartete kaufkraftbereinigte Rendite am Aktienmarkt hoeher ist als im Betongold.
    Auch aus Sequenz-of-Returns-Risiko-Gruenden waere es fuer den Vermoegensaufbau „theoretisch“ besser, so vorzugehen (also nicht erst nach dem Hausabzahlen im Aktienmarkt unterwegs sein sondern moeglichst lange/schon waehrenddessen).
    (einfache Mathematik, auch wenn nicht jeder die Kuddeln dazu hat, es durchzuziehen – ich hatte sie damals auch nicht).

    Sonst alles OK. Als zusaetzliche, durchlebte Kosten fallen mir noch ein: Kellersanierung, Fassade-Streichen, neue Fenster, neue Fussboeden, Wintergarten, etc
    Nestausbau/Verschoenerungstrieb hoert nie auf … 😉 Als Mieter passiert das nicht so schnell/opulent. Aber man goennt sich ja sonst nix …

    Antwort
  • 18. Oktober 2018 um 18:38
    Permalink

    Hallo,

    Gebäudeversicherung, Grundsteuer, Heizungswartung gehören zu den umlagefähigen Kosten und sind nicht plötzlich auf einmal da, nur weil man Eigentümer ist.
    Wohnt man zur Miete, ob im Haus oder Wohnung, werden diese Kosten vom Vermieter durchgereicht. Das gilt auch für den Klassiker Garten, wenn man die Leistungen wie Heckenschnitt oder Rasenmähen nicht selbst erbringen möchte.
    Dahingend sind Reparaturen, Anschaffungen die Angelegenheit des Vermieters bzw. kommen bei einen Hauserwerb nun neu auf einen zu.

    Die Essenz aus dem Beitrag, einen Finanzierungsvermittler zu bemühen, halte ich für den richtigen Ansatz, um gute Kreditkonditionen zu erhalten.

    Gruß, ReLindoMan

    Antwort
    • 18. Oktober 2018 um 19:38
      Permalink

      Moin ReLindoMan,

      absolut Richtig.
      Es ist aber was anderes, wenn der Vermieter die Miete um ein paar Euro erhöht, weil eine neue Heizung rein kam, als wenn dir eine Rechnung über 7000 Euro auf dem Tisch liegt.

      Meiner Meinung nach, muss man solche Summen mit kalkulieren, gerade wenn man ein gebrauchtes Haus kauft. Es kommt dann meistens immer schneller als man denkt.

      Schönen Abend
      Sebastian

      Antwort
  • 20. Oktober 2018 um 19:23
    Permalink

    Ich würde nie zu einer hohen, vertraglich vereinbarten, Tilgung raten. Sondern vertraglich so wenig, wie möglich tilgen. Da eine hohe Tilgung, einem schnell das Genick brechen kann. Wenn mal etwas schief geht. Besser ist ein niedrige vertragliche Tilgung und eine hohe Sondertilgung am Jahresende. Man kann ja jeden Monat einen fixen Betrag auf dem Tagesgeldkonto parken und am Jahresende nutzen.

    Antwort
    • 21. Oktober 2018 um 16:07
      Permalink

      Moin Kai,

      2% halte ich persönlich nicht für hoch. Ich würde darauf achten, dass ich die Tilgungsrate verändern kann und lieber etwas höher anfangen. Natürlich muss mir die Rate noch „Luft zum Leben“ lassen.
      Runter Schrauben ist meist schneller gemacht, als die Tilgungsrate noch oben setzen zu lassen.
      Die Sondertilgung nutze ich trotzdem noch.
      Aber so hat jeder seinen Ansatz. Wichtig ist, dass beide Angebote effizient genutzt werden.

      Schöne Grüße
      Sebastian

      Antwort

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