Durch eine tolle Neukundenaktion bin ich zum Investor auf Zinsland geworden. Leider ist diese Neukundenaktion bereits beendet. Aktuell bietet Zinsland das Projekt Residenz Walzenmühle * an. Wie in dem Artikel angekündigt, möchte ich Zinsland mit in meinen P2P Vergleich aufnehmen und Zinsland natürlich auch eine separate und eigene Detailseite erstellen, analog z.B. der von EstateGuru.
Bei der Recherche fallen einem natürlich immer Fragen ein, die sich nicht unbedingt durch die FAQ der Webseite beantworten lassen. Da kam mir die Idee, einfach aus den Fragen ein Zinsland Interview zu machen und damit Zinsland zusätzlich vorzustellen.
Meine Fragen hat Carl von Stechow beantwortet.
Das Zinsland Interview
Hallo, kannst du bitte in 3-4 Sätzen dich und Zinsland vorstellen?
Gerne, ich heiße Carl von Stechow und bin seit über 10 Jahren in der Immobilienbranche tätig. Dabei habe ich mich schwerpunktmäßig mit der Entwicklung von Fonds und Anlageprodukten beschäftigt. Seit 2014 bin ich Mitgründer und Geschäftsführer von Zinsland, einer Investment-Plattform für Immobilienprojekte mit Sitz in Hamburg.
Kannst du uns kurz das Crowdinvesting erklären?
Über unsere Online-Plattform finanzieren wir Immobilienprojekte und verfolgen dabei zwei Ziele:
- Wir wollen den Immobilienmarkt der breiten Masse an Anlegern zugänglich machen und
- dabei trotz dem Niedrigzinsumfeld eine attraktive Rendite bieten.
Das Grundprinzip des Crowdinvestings ist relativ einfach erklärt: Eine Vielzahl an Investoren schließt sich über das Internet zusammen, um gemeinsam ein größeres Bauvorhaben mitzufinanzieren. Solche Projekte waren bislang nur Großinvestoren vorbehalten, dank dem Crowdinvesting profitieren nun auch Privatanleger von den attraktiven Konditionen. Nach Ablauf der festgelegten Laufzeit von ein bis zwei Jahren wird die Investition verzinst an die Anleger zurückgezahlt.
Es gibt bei Zinsland noch keinen Ausfall aber auch erst 3 komplett zurückgezahlte Projekte. Das bedeutet, die meisten Projekte laufen noch. Wie laufen bisher Projekte die in der Verzögerung sind?
Ich sehe es eher positiv, dass wir bereits jetzt drei Projekte zurückgezahlt haben. Wir müssen dabei bedenken, dass die meisten unserer Projekte mit einer Laufzeit von ein bis zwei Jahren ausgestattet sind. Nach unserem ersten Gründungsjahr kamen 2015 mit jedem Quartal mehr Projekte auf unsere Plattform, von denen sich viele aktuell im Rückzahlungsprozess befinden.
In den kommenden Monaten stehen also mehrere Rückzahlungen an und wir freuen uns darauf, dass diese Projekte inklusive der Verzinsung an unsere Anleger zurückgeführt werden.
Was für Möglichkeiten hat Zinsland, wenn ein Projekt droht auszufallen?
Etwaige Sicherungssysteme sind ein Trendthema für viele Marktteilnehmer. Besicherungen sind aber nur dann wirklich wertvoll, wenn sie erstens werthaltig sind und zweitens das Projekt so gut ist, dass es auch etwas zu besichern gibt.
Daher konzentrieren wir uns weiter auf die Qualität unserer Projekte und den weißen Kapitalmarkt (Anmerkung: Damit ist der komplett regulierten Kapitalmarkt gemeint) , der die wirklich guten Besicherungsmechanismen ermöglichen wird. Zukünftig werden für neue Finanzprodukte entwickeln, die tatsächlich besser besichert werden können.
Jüngst ist ein Projekt durch eine Insolvenzanmeldung negativ in die Presse geraten. Wie ist hier der aktuelle Stand?
Es ist richtig, dass eines unserer Projekte aktuell in Schieflage geraten ist. Allerdings ist noch nicht abschätzbar, ob es hier tatsächlich auf einen Ausfall hinauslaufen wird. Momentan versuchen wir, im Rahmen unserer Möglichkeiten, darauf hinzuwirken, dass der verantwortliche Projektentwickler den für seine Gesellschaften gestellten Insolvenzantrag zurücknimmt. Selbstverständlich halten wir in dieser Sache alle unsere Anleger auf dem Laufenden und stehen jederzeit für Rückfragen zur Verfügung.
Warum liegt bei euch die Mindestinvestmentsumme bei 500€? Und nicht wie bei EstateGuru oder Housers bei 50€?
Wir möchten die Investition in den Immobilienmarkt der breiten Öffentlichkeit zugänglich machen und gehen davon aus, dass wir das mit einem Mindestvolumen von 500€ auch bereitstellen können. Gleichzeitig haben wir den Anspruch auch individuell auf unsere Anleger einzugehen, Fragen zu beantworten und ein höchstes Maß an Transparenz zu bieten. Bei einem Projekt von 1.000.000€ und einem herabgesenkten Mindestvolumen von beispielsweise 50€ hätten wir theoretisch 20.000 Investoren bei denen wir unserem Anspruch an Qualität vielleicht nicht gerecht werden könnten.
Könnte man ggf. in den Abläufen noch Optimierungen vornehmen?
Sicherlich kann man an Abläufen und Prozessen immer etwas optimieren. Allerdings muss man hier doch unterstreichen, dass Immobilien eben kein standardisiertes Produkt sind. Jede Immobilie hat Unterschiede. Diese Unterschiede „wegzuoptimieren“ wäre aus unserer Sicht gefährlich und würde nicht zwangsläufig dem Anleger zugutekommen.
Wären die 250€, wie in der aktuellen Aktion, dauerhaft durchsetzbar? (Anmerkung: Die Frage bezieht sich auf die kürzliche Neukundenaktion von Zinsland)
Die Senkung der Mindestinvestitionssumme war eine spezielle Aktion, die wir auf den Wunsch einiger Blogger hin für unser Projekt „Ritterhöfe“ gestartet haben. Auch, wenn die Resonanz durchaus positiv war, gehe ich aktuell nicht von einer dauerhaften Senkung aus. Das heißt aber natürlich nicht, dass wir nicht auch zukünftig spannende Aktionen mit vergleichbaren Sonderkonditionen bieten werden.
Seht ihr euch in Deutschland, bezüglich der rechtlichen Rahmenbedingungen, eher besser oder schlecht aufgestellt als in Spanien (Housers) oder Estland (EstateGuru)?
Mit unserem Hauptsitz in Deutschland werden wir stärker reguliert als vergleichbare Marktteilnehmer mit Sitz im Ausland. Verschärfte Regelungen bedeuten allerdings nicht unbedingt eine Verbesserung der Produktqualität. Ich würde mir vor allem eine europäische Regulierung wünschen, da gibt es ja bereits Initiativen.
Ist die rechtliche Situation auch ein Grund warum es bei euch keinen Autoinvestor gibt?
In der Theorie wäre so eine Funktion vielleicht möglich, in der Praxis muss der Anleger aber für jedes Projekt das Vermögensinformationsblatt (VIB) gelesen und akzeptiert haben. Unabhängig der rechtlichen Situation denke ich aber, dass die Anleger ihre Projekte selbst auswählen sollten und auch wollen. Dann können Sie sich ein Bild von den Unterlagen machen und selbst abwägen, ob das Projekt ihrem Risikoprofil zusagt.
In dem Projekt „Ritterhöfe“ sieht es so aus, dass die „AK Anlage und Kapital-Gruppe“ der Antragsteller ist und auch das Geld bekommt. Das Geld erhält aber die „AK Ritterstraße GmbH“. Warum ist das so?
Es handelt sich dabei um ein Verhältnis zwischen Mutter- und Tochtergesellschaft. In der Projektentwicklung ist es üblich, für jedes Bauvorhaben eine eigene Gesellschaft zu gründen, die sich speziell auf das Projekt fokussiert.
Im Crowdinvesting sind die Neugründungen außerdem deshalb nützlich, weil gemäß dem Kleinanlegerschutzgesetz nur maximal 2,5 Millionen Euro pro Projektgesellschaft über die Crowd eingesammelt werden dürfen.
In unserem Projekt „Ritterhöfe“ ist der Darlehensnehmer die „AK Ritterstraße GmbH“. Diese Tochtergesellschaft wurde von der AK Anlage und Kapital-Gruppe gegründet. Diese Informationen finden unsere Anleger beispielsweise auch im „Musterdarlehensvertrag“ des jeweiligen Projekts.
Das heißt also, dass für jedes Projekt auf Zinsland im Hintergrund vom Antragsteller eine eigene GmbH gegründet wird?
„Im Hintergrund“ klingt so, als wäre die Neugründung einer Gesellschaft ein geheimer Prozess. Die Informationen darüber veröffentlichen wir transparent auf der jeweiligen Projektdetailseite und – wie gesagt – ist die Gründung einer speziellen Projektgesellschaft im Immobiliengeschäft Gang und Gebe.
Schreit das nicht gerade danach, dass ein Antragsteller eine solche GmbH einfach Pleite gehen lassen kann? Schließlich ist der Antragsteller an sich ja durch die neue GmbH geschützt, oder?
Prinzipiell wäre es natürlich möglich, dass eine Tochtergesellschaft insolvent geht und die Muttergesellschaft bestehen bleibt. Faktisch gesehen ist die Konsequenz aber dieselbe: Kein Geschäftspartner würde mehr mit dem Entwickler zusammenarbeiten und er könnte in seiner Region vermutlich keine weiteren Projekte mehr realisieren. „Geschützt“ wird ein Projektentwickler durch eine neue GmbH also nicht wirklich, denn der gute Ruf und die Bonität sind entscheidend.
Wie kommt Zinsland an die Antragsteller? Welche Voraussetzungen müssen erfüllt sein, damit Zinsland mit dem Antragsteller zusammenarbeitet?
Die Gründungsmitglieder von Zinsland verfügen über langjährige Erfahrungen auf dem Immobilienmarkt und ein großes Netzwerk an renommierten Projektentwicklern. Neue Anfragen erreichen uns natürlich auch über unsere Webseite, durch Empfehlungen oder durch unsere Kontaktaufnahme.
Im nächsten Schritt durchlaufen die Unternehmen unsere internen Prozesse. Vor dem Funding über unsere Plattform müssen sie eine ganze Reihe an Kriterien erfüllen. Beispielsweise schauen wir uns sämtliche Gutachten, Kaufverträge sowie die Finanzierungsstruktur und die Wirtschaftlichkeitsberechnung an.
Eine der wichtigsten Anforderungen ist, dass es sich bei dem Projektentwickler um eine erfahrene Adresse mit guter Bonität handelt: Der Projektentwickler muss bereits bewiesen haben, dass er Projekte vergleichbarer Größe erfolgreich realisieren kann und einen entsprechenden Track-Record aufweisen.
Was passiert alles im Hintergrund, bis Zinsland das Projekt auf der Plattform anbietet?
Generell stellen wir Projekte auf unserer Plattform vor, die sich schon in einer fortschrittlichen Projektphase befinden. So liegt in der Regel bereits eine Baugenehmigung vor und die Projekte befinden sich kurz vor der Hochbauphase oder sind bereits im Vertrieb.
Warum wird eine Due Diligence Prüfung oder ähnliches nicht mit veröffentlicht? Als Investor hat man kaum eine Chance den Antragsteller zu bewerten.
Wir haben eine interne Due Diligence-Liste, anhand derer wir die Projekte einordnen. Dabei hilft uns unsere langjährige Erfahrung auf dem Immobilienmarkt. Die entscheidenden Informationen stellen wir auf der Projektdetailseite bereit, z.B. die Finanzierungsstruktur, die Finanzkennzahlen und das Entwicklerprofil.
Investiert Zinsland auch in die Projekte?
Der Großteil der Mitarbeiter und ich sind in viele Projekte investiert. Das finde ich besonders schön. Zinsland ist als Gesellschaft allerdings nicht in die Projekte investiert, die Plattform dient lediglich als Vermittler.
Zinsland wirbt, dass jedes Projekt auch umgesetzt wird. Wie wird dieses Versprechen eingehalten, wenn nicht genug Investoren auf Zinsland.de gefunden werden?
Alle von uns vorgestellten Projekte werden vom Bauherr auch realisiert. Selbst, wenn wir für ein vorgestelltes Projekt kein Kapital einsammeln würden, würde das Projekt trotzdem umgesetzt werden. Das liegt daran, dass die Projektentwickler mit dem Kapital aus der Crowd einen Teil Ihres Eigenkapitals aus dem in der Regel bereits in der Bauphase befindlichen Projekt lösen. Das freigewordene Kapital wird dann flexibel eingesetzt, beispielsweise für den Ankauf eines neuen Grundstücks.
Warum werden Investoren nur mit einem Nachrangdarlehen geschützt? Gibt es nicht bessere Möglichkeiten? Denn seien wir ehrlich, so ein Nachrangdarlehen wird im Ernstfall nicht viel Wert sein.
Beim Crowdinvesting besteht ein Verlustrisiko, daraus machen wir kein Geheimnis. Entscheidend ist doch, dass Anleger für sich selbst diversifizieren und sich ein Portfolio mit einer gesunden Mischung aus Sicherheit und Rendite aufbauen.
In der Theorie gibt es natürlich auch andere Konstrukte, über die Projektentwickler Geld einsammeln können. Dadurch, dass aber in der Regel bereits eine Bank im Projekt mitfinanziert, muss das eingesammelte Kapital nachrangig zum Bankdarlehen stehen, was die Möglichkeiten eingrenzt. Ich glaube, es gibt mit der aktuellen Verzinsung eine adäquate Risikokompensation. Natürlich kann im Ernstfall ein Darlehen nicht zurückgezahlt werden. Aber nochmal: das wäre für den Projektentwickler in seiner Region ziemlich sicher das Ende und gleichzeitig können und dürfen wir im aktuellen rechtlichen Konstrukt kein hochverzinstes Darlehen inklusive diverser Sicherheiten bieten.
Durch den mangelnden Schutz, wird den Crowdinvesting Projekten oft vorgeworfen, dass die Unternehmer mit dem Geld der Investoren „machen können was sie wollen“. Wie ist dazu die Meinung von Zinsland? Wie verhindert Zinsland, dass das Geld „missbraucht“ wird?
Das ist eigentlich eine schöne Überleitung zu der vorherigen Frage der einzelnen Projektgesellschaften. Das Kapital wird zweckgebunden einer Gesellschaft überwiesen. Es besteht gar keine andere Möglichkeit, als das eingesammelte Kapital für das Bauprojekt zu verwenden. Das vermittelte Kapital bleibt also in dem jeweiligen Projekt, in das die Anleger auch investiert haben.
Wie sehen die Geschäftszahlen von Zinsland aus? Wie entwickelt sich das Geschäft?
Das Crowdinvesting ist weiterhin auf dem Vormarsch und wird bei den Anlegern zunehmend bekannter. Das liegt auch daran, dass immer mehr Investoren das Crowdinvesting als lukrative Alternative wahrnehmen. Über Crowdinvesting wurden im Jahr 2016 über 40 Millionen Euro eingesammelt. Diesen Wert hat die Branche 2017 schon im ersten Halbjahr übertroffen.
Was passiert mit den laufenden Projekten, wenn Zinsland pleitegehen sollte?
Ein für uns zwar unschöner aber für unsere Anleger gar nicht so dramatischer Gedanke. Denn der Darlehensvertrag wird immer direkt zwischen der Projektgesellschaft und dem Anleger geschlossen. Somit hätte der Vertrag natürlich weiterhin Bestand und es würde weiterhin zu einer planmäßigen Rückführung des Kapitals kommen.
Was wünscht sich Zinsland für die nächste Zeit im Bereich Crowdinvesting und wie sieht Zinsland die nächsten 1-2 Jahre?
In den vergangenen Jahren hat sich die Branche mit rasantem Tempo weiterentwickelt und ich gehe davon aus, dass das auch in naher Zukunft so weitergehen wird. Wir wollen natürlich weiterhin als Vorreiter im Crowdinvesting vorangehen und auch über das reine Wachstum hinaus neue spannende Anlageprodukte für unsere Anleger entwickeln. In den nächsten ein bis zwei Jahre werden wir weitere attraktive Projekte über neue aufsichtsrechtliche Produkte finanziert haben.
Fazit
Vielen Dank für das Interview! Auch wenn ich schon viel über Zinsland gelesen habe, habe ich doch einiges Neues aus dem Zinsland Interview mitgenommen.
Für einen aussagekräftigen Eindruck ist es noch zu früh. Ich bin bisher nur in einem Projekt investiert, das gerade erst die Fundingphase beendet hat, also habe ich noch nicht viel zu erzählen. Aktuell bietet Zinsland das Projekt Residenz Walzenmühle* zum Investieren an. Wie gewohnt kann man ab 500 Euro in das Projekt einsteigen.
Neben Zinsland bin ich nun auch bei Bulkestate* gestartet. Hier habe ich in das Midia Grand Resort investiert.
Und wer an Immobilien Crowdinvesting interessiert ist, sollte unbedingt auch einen Blick auf EstateGuru* werfen. In 15 Projekten bin ich bei EstateGuru investiert und werde weiter mein Portfolio ausbauen. EstateGuru ist schon länger deutschsprachig aber gerade in dieser Woche ist das erste Projekt gestartet, beidem auch alle Unterlagen auf Deutsch zur Verfügung stehen: Das Tiskre Residences Entwicklungsdarlehen II*.
Und natürlich interessiert mich auch deine Meinung zu Zinsland und zum Immobilien Crowdinvesting im Allgemeinen!
Wie ist deine Reaktion?
